8700%总回报传奇：Realty Income，这只“月月派息”的REIT，仍值得买入

不是科技股！这家房地产信托公司为何能在30年里大涨87倍？

在投资股市时，不应抱有一夜暴富的幻想。标普500指数作为美股市场的主要基准，其长期年化回报率约为10%，这是大多数长期投资者更应追求的现实回报目标。

话虽如此，若某项投资能够超预期增长，带来惊人的回报，自然令人欣喜。

那么，如果我告诉你，有一只股票自上市以来上涨了8700%以上，并且今天依然值得买入，你可能会猜是某只成长股，结果却出人意料——答案是Realty Income（NYSE: O），一家房地产投资信托基金（REIT）。

什么是REIT？

REIT（Real Estate Investment Trust），即房地产投资信托基金，是一种专门融资、持有并运营可产生稳定收入的房地产资产的公司。大多数REIT遵循一个简单的商业模式：购买物业—出租—收租金—派发股息。根据法律规定，REIT必须将至少90%的应税收入分配给股东。

REIT可投资多种类型的不动产，例如公寓楼、工业设施、办公楼乃至数据中心。而Realty Income则专注于独栋商业物业的投资，这与购物中心、写字楼等多租户物业有本质区别：租户需自行承担运营成本、房地产税及资本开支，并且没有共租保护条款，因此投资回报更具可预测性和稳定性。

截至2024年第一季度，Realty Income已拥有超过15,600处房产，覆盖91个行业、8个国家，其客户名单包括7-Eleven、Dollar Tree、Walgreens Boots Alliance、FedEx 和 Life Time Fitness等知名品牌。

一份极具可靠性的股息

Realty Income最吸引人的地方，在于其按月派息的分红机制，这也是其长期总回报中占比最高的部分。自上市以来，其股价本身上涨了1280%，已属不俗，但如果加上分红再投资的总回报，收益率则高达惊人的 8700%。

相比常见的季度分红，按月派息对于投资者更为友好：无论是需要每月现金流支出的退休人群，还是希望更高频再投资的复利玩家，抑或仅仅是喜欢稳定现金流的投资者，月度分红都更具吸引力。

截至2024年6月10日，Realty Income在股息方面已实现：

• 连续660个月宣布派息（55年无中断）
• 连续111个季度增加分红（近28年）
• 年复合分红增长率达4.2%

目前，Realty Income的月度分红为每股0.269美元（年化约为3.228美元）。按“72法则”计算，若维持4.2%的年复利增幅，其分红将在约17年内实现翻倍。

Realty Income在任何经济周期中都表现出稳定性

Realty Income的分红能力直接取决于租金收入的稳定性，因此其关键在于签署长期租约并维持高入住率。目前其物业平均入住率高达98.5%，而自1992年以来最低的一年也达到96.6%（发生在2010年金融危机后期），体现出其业务抗压能力。

这种高稳定性归功于优质且具抗周期能力的客户组合。Realty Income表示，其约91%的租金收入来源于不易受经济衰退或电商冲击影响的行业，例如杂货店、药店和便利店。

对于REIT（或其他分红股）而言，真正的投资价值往往随着时间和分红复利逐步释放。这也意味着，投资者需要选定一家具备在经济周期中持续稳定运营能力的企业，而Realty Income已经用历史验证了自己。

根据公司估算，其可服务市场（TAM）约为14万亿美元。虽然公司不可能独占这一庞大市场，但这也显示出其未来的成长空间依旧广阔。

投资者不应重仓，但可作为优质“打底资产”

出于投资组合多样化的考虑，Realty Income或许不应成为你投资组合中的最大持仓。但对于那些希望获得房地产行业敞口、获取持续被动收入的投资者来说，Realty Income是一项极具代表性的长期价值标的。

在“稳定现金流+月度分红+分红增长”三重优势的加持下，这只股价已涨超87倍的REIT，今天依旧是值得买入的价值投资机会。