“从谷底反弹”：Medical Properties Trust如何走出破产风暴，重建高收益基础？

医疗REIT的困境与转机：Medical Properties Trust的反弹路径是否值得押注？

医疗地产信托Medical Properties Trust：走出低谷，股息复苏之路开启

过去两年对Medical Properties Trust（NYSE: MPW）来说可谓跌宕起伏。这家专注于医院物业的房地产投资信托（REIT）先后遭遇其前两大租户破产的打击，加之利率大幅上行，使得其在债务到期时面临极大的再融资压力。

然而，这一轮冲击现已基本过去。最新发布的第二季度财报显示，MPT正稳步走在复苏之路上，这也为其约8%的股息收益率打下了更加稳固的基础，使其重新成为寻求收益与增值潜力投资者关注的对象。

新租户开始贡献租金收入

2023年大部分时间里，MPT都在应对其前最大租户Steward Health Care的破产。根据破产和解协议，MPT在去年9月收回了Steward所使用的不动产，并成功将医院运营权交接给了五位新租户，覆盖17处资产。

这些新租户自今年起开始支付租金，且合同中设定了未来两年租金逐步递增的条款。今年第一季度，这些租户仅支付了340万美元租金，但第二季度即上升至1100万美元，租金稳定增长的趋势已逐步显现。这一数字相当于所应收租金的96%（其中两家设施因初期运营问题暂未收取50万美元）。目前已有三家租户进入租金支付的“完全爬坡”阶段，即按最高标准支付现金租金。

得益于新租户租金收入的增加，以及其现有资产组合的持续稳定表现，MPT在本季度共录得2.404亿美元营收，同时实现每股0.14美元的标准化运营资金（FFO），远高于其每股0.08美元的股息支出。

复苏态势有望延续

MPT预计，其新租户在第三季度的租金支付将增长至1700万美元，并持续上行。根据公司测算，到2026年10月，这一组资产的租金将稳定在年化1.6亿美元的水平（每季度约4000万美元），从而推动总年化现金租金收入在2026年底前突破10亿美元。

MPT营运高级副总裁Rosa Hooper在第二季度电话会上表示：“我们的过渡性资产组合正按预期迅速提升运营表现和租金支付能力，同时其他全球租户表现稳定，受益于健康的业务量和成本控制趋势。”她补充道：“简单来说，MPT的资产组合已处于良好状态，具备持续产生强劲现金流和为股东创造价值的能力。”

未来增长还有潜在催化剂

公司未来可能迎来更多增长动力。首先是另一位陷入破产的租户Prospect Medical Holdings的资产处置进展。今年3月，破产法院已批准MPT与Prospect及其他相关方达成的和解协议，允许Prospect出售其医院运营业务及MPT所持不动产。随着资产处置逐步推进，MPT将收回可观资金，既可用于偿还债务，也可投资于新的收益性项目。

此外，MPT也在积极探索提升盈利能力、降低资本成本和优化估值的方式。例如，公司仍持有部分价值极高的医院资产，可通过与第三方合资（Joint Venture）方式进行变现。未来的资本运作有望通过高估值处置、资金回流及再投资等路径，为股东释放更大价值，并可能进一步推动股价回升、支持分红恢复增长。

具备健康的总回报潜力

MPT当前股价较2022年初（即利率开始上行及租户问题爆发前）已下跌逾80%，这也解释了为何其在经历两次重大削减后，仍能提供如此高的股息收益率。

随着租户风险和财务结构问题逐步出清，MPT“重设”的股息已趋稳固，并可能随着租金收入提升而逐步回升。与此同时，公司在资产运营、资本回收与新投资方面的积极策略，也有望推动股价复苏。这种结合稳定现金流与资本升值潜力的属性，使得MPT当前成为一个极具吸引力的投资标的。

结语：

Medical Properties Trust正处于从困境走向修复的关键拐点。在重建租户结构、恢复租金现金流的同时，公司也在稳步拓展新的盈利增长点。对于关注高收益且具估值修复机会的投资者而言，MPT或正提供一次值得把握的“逆转投资”机会。